Иметь или не иметь: выгоднее – купить или арендовать офис?

Каждая компания, не имеющая своего офиса, мечтает его купить или арендовать, а те, кто уже обладает собственным помещением, мечтают его улучшить. Из-за этих двух желаний рынок коммерческой недвижимости в Москве уступает по популярности только жилью. Всего за шесть месяцев в Москве было куплено или арендовано 500 000 кв. м офисов, то есть на 40% больше, чем годом ранее. Вопрос, какой путь выбрать – арендовать или покупать офисные площади, – руководство каждой фирмы решает по-своему.

Максим Протасов, председатель правления холдинга «ПомидорПром»:

«Я считаю, что офис лучше купить, и у такой позиции есть несколько объяснений. Во-первых, темп роста цены на недвижимость выше, чем средний банковский процент, под который могут быть привлечены средства на ее покупку. Во-вторых, для компаний, которые хотят стать публичными, собственный недвижимый актив является дополнительным преимуществом при оценке капитализации бизнеса. Более того, под такой актив в случае необходимости компании легко привлекать заемные, например банковские, средства. В-третьих, наличие собственного офиса дает работающей компании определенное ощущение стабильности. Даже длительные сроки аренды не гарантируют того, что тебя когда-то не попросят уйти в случае, если ты по какому-то вопросу не договоришься с арендодателем. Этот фактор особенно важен для производственных мощностей компании, где существенна стабильность местоположения. Каждый переезд связан с необходимостью перевозить оборудование, а нам этого совсем не хочется делать. Эти факторы объясняют, почему мы последовательно покупаем недвижимость в каждом регионе, в котором осуществляем деятельность.

Строго говоря, последний фактор не является для нас чем-то эмпирическим, потому что «ПомидорПром» никогда долго не сидел на арендованных площадях. По этой причине у компании нет ни негативного, ни позитивного опыта общения с арендодателем. Первый свой офис мы купили еще в 1990-е годы. Три года спустя компания приобрела несколько коммуналок в старинном доме XIX века на Чистых прудах и объединила их в один офисный центр. Так нашей фирме досталось помещение в центре Москвы.

Правда, сейчас уже не так существенно, в каком месте находится офис «ПомидорПрома». Для некоторых компаний местоположение вообще не важно, например, если компания общается с партнерами только посредством Интернета, телефона или на встречах вне офиса. По большей части представительский офис на Чистых прудах нам ни к чему. Центральный аппарат «ПомидорПрома» мог бы находиться даже за МКАД: главное – обеспечить оперативную доставку сотрудников в офис. Несколько раз у нас появлялось желание приобрести помещение недалеко от МКАД, а помещение на Чистых прудах сдавать, и такая бизнес-сделка выглядела бы логичной. То, что мы сейчас остаемся в центре, это скорее вопрос инерции, нежели здравого смысла. Вполне возможно, что мы переедем, но в любом случае речь идет только о покупке помещений, а не об аренде».

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

«Мы арендуем свой офис на улице Волхонка с 1999 года, то есть уже восьмой год. Сложностей с поиском помещений у нас не было тогда, нет сейчас, и вряд ли они возникнут в будущем, потому что мы сами занимаемся недвижимостью, и для нас этот рынок более чем понятен.То, что мы не покупаем собственный офис, объясняется очень просто – для Blackwood это наименее выгодная альтернатива инвестирования. Это означает, что собственный бизнес приносит нам большую выгоду, чем инвестиции в недвижимость. А деньги, которые нам платят наши клиенты, идут на расширение спектра и повышение качества услуг компании. Если для компании рентабельность собственного бизнеса ниже дохода от вложений в недвижимость, то проще продать свой бизнес и начать покупать здания. То есть сделать инвестиции в real estate своей профильной деятельностью, создать управляющую компанию, нанять эксплуатирующую организацию и т.д. Иначе вы получаете только растущую капитализацию офисного здания и не более того. А существует еще альтернативная стоимость. Например, вы платите $1000 в месяц за аренду квартиры и в какой-то момент решаете сэкономить и купить квартиру за $100 000. Если вы в этой квартире будете жить сами, то помимо затрат на покупку вы будете недополучать каждый месяц по тысяче долларов. Эти средства вы могли бы заработать, если бы сдали квартиру в аренду. Более того, вы еще будете платить проценты по ипотечному кредиту. Так же и с офисом: если компания может заниматься девелопментом, который приносит минимум 50% годовых, но покупает офис для себя с перспективой получения 6 – 7% в год (ставка капитализации), она в итоге не приобретает эти 6 – 7%, а теряет доход в 43 – 44% годовых.

Мнение о том, что наличие собственного офиса способствует финансовой стабильности компании, относится к реалиям 1992 – 1994 годов. Сегодня ни один серьезный арендодатель не имеет права попросить арендатора экстренно освободить помещение, если соблюдаются все условия договора. Более того, если вы покупаете собственное здание, то это не значит, что вы экономите на аренде. Приобрести собственный офис – все равно, что купить себе корову из любви к молоку. Для производства молока мало иметь корову, нужен еще штат сотрудников, которые будут эту корову обслуживать. Может быть и другая ситуация, когда, несмотря на высокую рентабельность собственного бизнеса, отсутствует возможность инвестировать в него с целью дальнейшего развития. То есть существуют излишки, которые нужно куда-то вложить. В этом случае недвижимость является таким же «долгоиграющим» активом, как акции «Газпрома».