На склад! | MainJob.ru

Работа почти любой компании связана с необходимостью хранить оборотный товар. И если крупные компании сталкиваются лишь с мелкими трудностями при подборе складских помещений, то для небольших фирм это настоящая

Это раньше, в эпоху кооперативов, коробки с «желтыми эйтишками», факсимильными аппаратами и принтерами валялись прямо в офисах. На них сидели, ели, спали и подписывали договоры-«боковики» на разработку «математического обеспечения». Но сегодня времена иные. В буквальном смысле офис-склад — это неудобно. Некрасиво. Даже неприлично. В общем, товар просится на склад. Остается понять, где и как его арендовать. Подешевле. Поближе. Понадежнее…

Можно арендовать подвал жилого дома по соседству или ближайший ангар. А что, вполне «бюджетный» вариант. Вот только никаких особых условий хранения арендатор такого помещения не получит. Скорее, наоборот: сырость, перепады температур, грызуны… Все эти факторы могут сильно подпортить хорошее впечатление от привлекательно низкой цены. При ближайшем рассмотрении выясняется, что варианты аренды приличного склада для средних и небольших компаний все–таки есть. Главное — найти их в мутной водичке нарождающегося российского профессионального складского рынка.

Сегмент складских услуг, этот бледный родственник куда более развитого рынка логистики, только–только начинает развиваться. Да, в эксплуатацию введено уже немало вполне качественных проектов. Но спрос по–прежнему превышает предложение. Причем в разы.

По оценкам Руслана Суворова, руководителя отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium, доля вакантных площадей в классе A близка к 0%, а в классе B составляет около 3%, да и то лишь половина этих площадей соответствует международным стандартам. Нынешний объем рынка складских услуг Москвы и области Суворов оценивает в один миллион сто тысяч квадратных метров. В 2005 году заявлено о введении в эксплуатацию порядка 250 000 кв. м площадей класса А. В 2006–м, по прогнозам, на рынке появится еще свыше полумиллиона складских «квадратов». Однако, как уверяет генеральный директор ТЛК «Томилино» Андрей Белинский, спрос все еще превышает предложение по всем классам складских помещений. И, похоже, изменится такая ситуация не скоро.

В последнее время на рынке наметилась тенденция к увеличению площади запрашиваемых помещений в классах А и В. По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, наибольшим спросом пользуются склады площадью 1–3 тысячи кв. м, но и доля запрашиваемых помещений свыше 10 тысяч кв. м значительно возросла.

— Стоит отметить, что 2005 год стал переломным для рынка складской недвижимости, так как начали реализовываться крупные спекулятивные проекты, соответствующие международным стандартам, — отмечает Руслан Суворов. — До этого качественные проекты были единичными, а потому предлагались по слишком высоким ставкам.

Сегодня же арендные ставки в складских комплексах держатся на высоком уровне, хотя и несколько снизились. В столице просят 130–180 долларов без учета НДС за квадратный метр склада класса А и 110–130 долларов — в классе В. Разумеется, стоимость аренды может меняться в зависимости от качества проекта, местоположения, наличия дополнительных опций и предоставляемых арендаторам услуг. Да и единой классификации на этом рынке тоже нет. Но крупные арендаторы становятся все более требовательными к складским комплексам, а потому при выборе склада руководствуются классификацией, основанной на собственных потребностях.

Эксперты единодушны: профессиональный рынок складских услуг в России — это будущее. Перспектива. Ожидания. А пока… Пока это — «стадия уверенного развития».

Нынешний рынок складской недвижимости жив не только дорогими логистическими комплексами. В этом сегменте до сих пор представлена масса предложений, ведущих свою историю с советских времен. Да, такие склады далеки от международных стандартов. Но именно они пользуются популярностью у предприятий малого и среднего бизнеса. Жаль только, и здесь спектр предложения также ограничен. Другое дело, к таким складам, как правило, не предъявляют особые требования. Да и соблюсти их все равно бы не удалось, поскольку в большинстве своем это реконструированные производственные помещения с соответствующими рудиментарными особенностями. По оценкам Андрея Белинского, в этом сегменте «складом» может считаться чуть ли не любое помещение. Главное, чтобы оно устраивало заказчика по площади и функциональным характеристикам.

Сегодня сегмент рынка складских услуг практически не исследован аналитиками, так как сделать это очень непросто (ведь до сих пор хороший склад — это склад хорошо спрятанный и незаметный). Информация о появляющемся в этом секторе предложении зачастую не выходит за рамки договоренностей между сторонами–участниками сделки. Договоры аренды здесь применяются, но обычно нигде не регистрируются. Поэтому порой невозможно понять, сдано помещение в аренду или используется собственником самостоятельно.

— Полноценные исследования, обобщающие ситуацию на рынке складов для среднего и малого бизнеса, не проводились, — признает Руслан Суворов. — Это самый «серый» сегмент рынка с огромным количеством разнообразных помещений — подвалов, ангаров, объектов ГО, бывших цехов и других, приспособленных под цели складирования, коих много осталось со времен СССР.

Если к условиям хранения товаров не предъявляются высокие требования, то и такие помещения вполне могут удовлетворить запросы некрупных арендаторов. Однако следует помнить, что их качество оставляет желать лучшего. И это — аргумент в процессе торга.

— Надо учитывать, что небольшие площади можно снять в складских комплексах только класса С, бывших производственных помещениях, а также в помещениях, изначально не предназначенных для хранения товара. Поэтому и их качество будет весьма и весьма посредственным, — предупреждает Михаил Гец. Причем зачастую малые склады арендуются вблизи основного офиса компании–арендатора, что позволяет полностью контролировать бизнес–процессы на месте.

Что до ценовой ситуации на рынке небольших складских помещений, то вывести «средние» оценки крайне непросто. «Цены, как и качество помещений и их местоположение, варьируются порой в разы и могут составлять от 20 до 200 долларов за квадратный метр в год», — продолжает Суворов. Кроме того, на такие помещения заключаются договора на 11 месяцев, которые не подлежат регистрации, да и как таковое понятие «срок договора» имеет достаточно призрачное значение. Следовательно, арендаторы в этом случае практически не защищены и в любой момент могут лишиться занимаемых площадей при смене собственника или других форс-мажорных обстоятельствах.

Так что, если компании необходимы какие–то специфические условия хранения товара (скажем, высокие потолки, наличие систем климат–контроля, поддерживающих особый температурный режим) или же определенная стабильность арендных отношений, то получить их, общаясь с владельцами «суррогатных» складов, не выйдет. Лучше уж попробовать снять помещение в профессиональном складском комплексе. Если удастся. И дело тут не только в деньгах.

«Под ключ» или «до стен»?

Сегодня на рынке всё чаще встречается такое явление, как строительство складов «под ключ». В это понятие входит выполнение подрядчиком всех работ, начиная с технико-экономического обоснования и заканчивая пуском всего объекта. С точки зрения строителей, возведение современного склада — дело простое. Ни рабочее проектирование такого здания, ни его строительство не являются сложными процессами. Но проблемы могут возникать у девелопера. Трудности начинаются на этапе составления бизнес-плана. Этот документ требует точного расчета капитальных и эксплуатационных затрат, размера инвестиций, определения доходной части проекта, оценки периода окупаемости. Также девелопер должен не ошибиться с выбором места строительства, с видом бизнеса владельцев, с типами товаров, с размерами и формой участка, наличием инфраструктуры, транспортной развязкой. Ну и ему всегда лучше заключать договор с одной компанией (которая проектирует, строит и оснащает одновременно). При заключении договора с двумя-тремя компаниями, в дальнейшем может не получиться деловой «тандем», на каких-то этапах, несомненно, будут возникать противоречия. В итоге это негативно скажется на бизнесе будущих арендаторов. А вот при соблюдении всех вышеперечисленных условий, будущий потребитель не будет иметь проблемы и трудности с работой в складском комплексе.

Основным плюсом строительства складов «под ключ» остается то, что строят их профессиональные компании, имеющие опыт аналогичных работ. К минусам можно отнести тот факт, что при таком подходе могут быть предложены необоснованно завышенные по цене варианты строительства. Поэтому следует признать, что, как правило, девелоперу не имеет смысла заказывать проект «под ключ», так как стадии запуска (наладки) должны быть осуществлены вместе с обустройством (разбивка на зоны, проводка коммуникаций, внутреннее размещение оборудования и т. д.). Естественно, в таком случае более предпочтительным вариантом является заказ объекта «до стен» — строительство коробки и подведение к ней коммуникаций. А дальше — по обстоятельствам.

Юрий Рузанов, руководитель управления логистических центров «ТройкаЛогистикЦентр»

Как и во всех других сегментах рынка коммерческой недвижимости, высококлассные помещения девелоперы предпочитают сдавать «крупной нарезкой». В складском сегменте ситуация усугубляется еще и тем, что спрос на качественные дорогие помещения явно превосходит предложение. Причем арендаторы стараются снять именно большие блоки. И если на рынке офисной недвижимости самый ходовой товар — офисы от 50 до 100 кв. м, то рынок складской недвижимости — как спрос, так и предложение — живет другими категориями.

— Девелопер крупного складского комплекса будет в первую очередь ориентироваться на серьезных арендаторов, — признает Руслан Суворов (Praedium). — Только при таком подходе можно обеспечить необходимую финансовую стабильность проекта, что имеет ключевое значение для его успешности.

— Как правило, в крупных складских комплексах площади сдаются солидными блоками, — соглашается Михаил Гец (Blackwood). — Это обеспечивает им большую стабильность, снижает уровень ротации арендаторов, облегчает управление объектом. Поэтому арендовать небольшое помещение внутри крупного складского комплекса довольно затруднительно, так как очевидно, что и риэлторам, и девелоперам такие операции совсем не выгодны. Действительно, «отстраивать» отношения с одним–двумя арендаторами куда проще, чем с несколькими десятками, каждый из которых будет «тянуть одеяло на себя». «Естественно, если объект сдан большому количеству арендаторов, издержки, связанные с администрированием, возрастают, — подчеркивает Руслан Суворов. — Возрастают и усилия, направленные на координацию взаимоотношений с арендаторами». Кроме того, добавляет Михаил Гец, «якорные арендаторы могут негативно отнестись к идее снимать помещение в разнородном комплексе».

В итоге, чтобы сдавать качественный дорогой склад, оборудованный всеми современными опциями, да еще и мелкой нарезкой, управляющая компания должна обладать особыми навыками работы, а само помещение — соответствовать определенным критериям. Иначе качество обслуживания остальных арендаторов снизится, а это вызовет их недовольство и может пошатнуть общую привлекательность проекта.

— Снять склад небольшого метража можно, если концепция складского комплекса предусматривает расположение в здании нескольких арендаторов, — говорит Андрей Белинский. — В этом случае и конструктивные особенности зданий, и планировка территории, и инфраструктурные мощности, и маркетинговая политика девелопера позволяют сдавать складские площади на вполне выгодных условиях.

В целом же по рынку крупные и качественные складские комплексы сдаются кусками от 5 тысяч метров и более. Арендовать небольшое помещение меньшей площади довольно затруднительно. Впрочем, бывают исключения. «Если в крупном складском комплексе после сдачи в аренду основной части есть «остатки» площадей, такие ситуации, действительно, могут иметь место», — уверяет Руслан Суворов.

Стоит ли надеяться на благоприятное стечение обстоятельств? У потенциального арендатора всегда есть возможность (по крайней мере, теоретическая) самостоятельно построить склад для собственных нужд или заказать его строительство у профессионального девелопера. К слову, именно такие варианты и являются доминирующими в сегменте качественных небольших помещений.

— Высококлассные склады небольшой площади (менее 5 000 кв. м) строятся либо компаниями для собственных нужд, либо девелоперами под конкретного заказчика (по схеме built–to–suit), — комментирует Андрей Белинский. Тогда, во–первых, есть возможность сделать склад таким, какой требуется компании, а во–вторых, оснастить его лишь теми опциями, которые ей нужны, то есть реально сэкономить. Ведь зачастую складские помещения оборудуются множеством технических «примочек», которые необходимы крупным логистическим компаниям, но абсолютно бесполезны для небольших компаний. А вот в арендную ставку девелопер спекулятивного проекта их все равно включает по умолчанию. Между тем, некоторые из таких функций могут даже навредить.

Другим вариантом аренды помещений для небольших компаний может быть ответственное хранение товара. «Небольшие компании, которым требуются качественные услуги хранения, но не нужен крупный складской блок, больше заинтересованы в услугах по ответственному хранению товаров, то есть в сдаче определенного количества палето–мест на складе. Но это обходится несколько дороже», — поясняет Михаил Гец. И если такая необходимость, в самом деле, есть, экономить, пожалуй, не стоит.

Не снять ли нам подвал?

Каковы плюсы и минусы аренды склада в профессиональных терминалах по сравнению с подвалами жилых домов и советскими ангарами? В большинстве случаев принятие решения зависит от размера компании и ее требований. Если это крупный логистический оператор, то никакие аналоговые помещения им даже не рассматриваются. Если же речь идет о микробизнесе, разговор об аренде помещения в комплексе класса А также не ведется. А вот для небольших и средних компаний сохраняется возможность выбора. «Преимущества крупных современных складских комплексов заключаются в их приспособленности для обслуживания крупных товаропотоков с оптимальными издержками, как финансовыми, так и административными, а также надежностью арендодателя, означающей для арендаторов хорошее управление зданием, коммуникациями, инфраструктурой», — говорит Руслан Суворов (Praedium).

Однако у некоторых компаний критерии — другие! «Определенная продукция не требует специальных условий хранения, и поэтому, в первую очередь, для небольших компаний важно местоположение, например недалеко от офиса, а также приемлемая цена помещения, — поясняет Михаил Гец (Blackwood). — Если торговые обороты компании не велики и не требуют постоянных погрузок–разгрузок, то есть нет необходимости задействовать сложную складскую технику, тогда они вполне могут обойтись существующими недорогими складами в черте города».

Среди минусов аренды помещений в дорогих современных складах Андрей Белинский (ТЛК «Томилино») выделяет довольно высокий порог минимальной площади, сдаваемой в аренду, отсутствие площадей пониженной классности и оплату неиспользуемых опций.

Ситуация на рынке такова, что многие небольшие компании не так уж заостряют свое внимание на качестве складских комплексов, а стараются обходиться существующими предложениями. То есть теми же подвалами и ангарами.